כאן גרים בכיף
קניית דירה משלכם
קניית דירה מסמלת עבור רבים את הכניסה לעולם המבוגרים, את בניית הקן המשותף ואת הפרידה מבעלי הבית ומהתירוצים של "אני לא משקיע בבית כי זו ממילא דירה שכורה". כמה עצות בדרך לבית החלומות
מיקום
ראשית, עליכם לבחור את היישוב בו תרצו לגור. לשם כך עליכם להחליט מהן העדפותיכם כגון: האם אתם רוצים לגור ליד מקום העבודה, ליד ההורים או ביישוב אחר לגמרי.
למגורים ליד ההורים תהיינה השלכות בעיקר לאחר שתרחיבו את המשפחה. ייתכן שהיום מגורים ליד ההורים אינם נראים לכם בעלי חשיבות גדולה, אבל כשתהיו להורים בעצמכם, תשמחו מאוד לגור בסמיכות לסבים שיכולים לשמרטף על ילדיכם. לשם כך כדאי להיוועץ בחברים שכבר יש להם ילדים.
בנוסף חשוב להתייחס להיבטים הבאים: האם ישנם מוסדות חינוך באזור? האם הם טובים? האם הסביבה ירוקה? האם אתם רוצים נוף? האם אתם מבלים הרבה, וחשוב לכם להיות קרובים לעיר גדולה? האם יש באזור מרכזי תרבות ובילוי? מה גובה הארנונה? האם השלטון המקומי נחשב איכותי? האם ישנם בסביבה שירותים כגון קופת חולים, מרכז קניות, סניף דואר, בנק? האם האזור נגיש לתחבורה ציבורית? ועוד.
סוג הבית
האם אתם רוצים לגור בבית צמוד קרקע או בדירה בבניין? בתים צמודי קרקע על פי רוב יקרים מדירות, ולכן מי שחפץ בבית פרטי עם גינה יבחר לרוב לגור בפריפריה. אם משאביכם הכלכליים מוגבלים תצטרכו להחליט מה עדיף בעיניכם - מגורים במרכז והסתפקות בדירה, או מגורים בבית פרטי מחוץ למרכז.
האם אתם רוצים דירה גדולה או קטנה? להחלטה זו גם כן השפעה על מיקום הדירה, כיוון שדירה גדולה באזור ותיק ויוקרתי תהיה יקרה יותר מדירה גדולה באזור מתפתח.
דירה חדשה או יד שנייה? דירה חדשה תהיה על פי רוב יקרה יותר מדירה יד שנייה, אם כל שאר המדדים (כמו מיקום וגודל) זהים. לשתי הבחירות יש יתרונות וחסרונות: מחד, דירה חדשה ניתן להתאים לצרכים ולהעדפות שלכם בצורה מירבית, ולעצב אותה כפי שחלמתם. מאידך, בדירה חדשה יש להתמודד עם קבלן, ולעתים קרובות ישנו דיחוי בזמן מסירת הדירה, מה שמחייב הוצאה נוספת על שכר דירה. דירה חדשה היא גם הימור לעומת דירה יד שנייה, שכן יש פחות ודאות לגבי השכנים ולגבי מידת הצלחת הפרוייקט.
לאחר שבחרתם מקום, מגיע זמנה של עבודת הרגליים. כעת יש לסייר במקום, ממש "לתפור את הרחובות". בדרך זו תוכלו לצבור הרבה ידע כגון: באילו רחובות כדאי לגור? איפה יותר שקט? איזה סוג אוכלוסייה גר בכל אזור? איפה יש רחובות הולנדיים? וכו'.
כדאי לבקר במקום בשעות שונות בימים שונים במהלך השבוע ולא רק בשבת בצהריים. כך תקבלו מושג על רמת הרעש באיזור ועל מצב פקקי התנועה.
זה גם הזמן לרשום מספרי טלפון של דירות למכירה שראיתם, וכך אולי למצוא דירה ללא דמי תיווך. מלבד זאת, כדאי להצטייד במקומון של האזור, וכמובן לחפש בלוחות העיתונים הגדולים ובאתרי אינטרנט.
לפני הכל, יש לדעת מה התקציב העומד לרשותכם. רכישת דירה היא צעד כלכלי, ורצוי לוודא שהיא צעד שנכון כלכלית עבורכם. הקלישאה האומרת ש"כדאי לקנות דירה כי לשלם שכר דירה זה סתם לזרוק כסף" כבר מזמן שנויה במחלוקת, שכן תשלום ריבית על המשכנתא בבנק הוא "זריקת כסף" בדיוק באותה מידה.
הכלל שצריך להנחות אתכם הוא זה: ככל שגובה המשכנתא יחסית למחיר הדירה קטן יותר, כך משתלם יותר לרכוש דירה. כלומר, אם כדי לקנות דירה אתם זקוקים למשכנתא גדולה במיוחד, ייתכן שכדאי לדחות מעט את חלום הדירה.
משכנתא חונקת אינה בדיוק המרשם הבדוק לחיי נישואים שלווים. קנו דירה רק לאחר שווידאתם שאתם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא, ובמקביל לחיות ברווחה. השאירו לכם כסף לאיכות חיים מעבר לתשלומי המשכנתא והמסים. גם חופשות עולות כסף, וכך גם בילויים, חוגים לילדים, אחזקת רכב וכו'.
לפניכם כמה עצות שכדאי לקחת בחשבון בבואכם לקחת משכנתא:
1. עשו סקר שוק. היכנסו לכל הבנקים למשכנתאות כדי לקבל הצעה. כל הצעה שתקבלו נתונה למשא ומתן. התמקחות בסניף הבנק למשכנתאות תחסוך לכם אלפי שקלים: כל הפחתה של עשירית בריבית, שווה מאות שקלים בשנה.
2. אל תקחו הלוואה עם החזר חודשי של מעל 30% ממשכורתכם החודשית.
3. דמי פתיחת התיק להלוואה בבנק נתונים למשא ומתן שיכול לחסוך לכם מאות שקלים.
4. קיימים כיום מספר סוגי הלוואות, כגון הלוואות בריבית קבועה, ריבית משתנה, ריביות צמודות ושאינן צמודות וכו'. כדאי להיוועץ עם מומחה במטרה לבחור את ההלוואה המתאימה ביותר עבורכם.
5. אם בכוונתכם לשפץ את הדירה, קחו בחשבון ששיפוץ סביר ייקר את מחיר הדירה ב-20% לפחות.
6. גם אם אינכם משפצים דבר בדירה, יש להוסיף למחיר מסים ועמלות המהווים 4-5% מעלות הדירה.
7. אל תבצעו עסקה לפני שאתם מומחים בשוק - ביקרתם בכמה דירות דומות ואתם ערים להיצע ולמחירים.
8. קנסות ועמלות בגין פרעון מוקדם של המשכנתא מסתכמים בהמון כסף. שימו לב לפרט זה, גם אם הסיכוי לפרעון מוקדם מהמתוכנן של המשכנתא נראה לכם נמוך. ישנם מסלולי משכנתא הפטורים מעמלות פרעון מוקדם לחלוטין, בעוד שבמסלולים אחרים פרעון מוקדם, בתנאים מסוימים, עלול להיות מלווה בעמלה בגובה עשרות אלפי שקלים.
9. אם אתם או קרוביכם חברים בארגון צרכנים גדול, תוכלו ליהנות מהנחות משמעותיות בחברות הבנייה.
הן בקניית דירה חדשה והן בקניית דירה יד שנייה חובה לשכור עו"ד משלכם שיגן על האינטרסים שלכם (ולא של הקבלן). זה אמנם עולה כסף, אבל בהשוואה להשקעה העצומה במחיר הדירה, זו הגנה הכרחית מפני רעות חולות כגון שעבודים או עיקולים בטאבו, פשיטת רגל של הקבלן, דיחוי בלתי מתקבל על הדעת בהשלמת הפרוייקט, חוב של הבעלים הקודמים, קבלן שאינו רשום כראוי, חסרונה של ערבות בנקאית, מסים שלא שולמו וכו'.
ייתכן שכאשר תמצאו דירה או בית שיענו על דרישותיכם, כדאי לשכור (נוסף על עורך דין) חברה מקצועית שתבדוק את הסביבה מבחינת שכנים (בעל הדירה עלול "לשכוח" לספר לכם על השכן שממרר את חיי הדיירים), זיהום אוויר, קרבה לאנטנות סלולריות, ליקויים בדירה וכו'.
הנה כמה דברים שכדאי לדעת לפני שחותמים על חוזה הרכישה:
1. המנעו מחתימה על זכרון דברים בפגישה הראשונה עם בעלי הדירה. סביר להניח שהדירה תהיה פנויה גם בעוד יומיים, כשתשובו עם עורך הדין שלכם.
2. הפרידו את רכישת הדירה מרכישת תוספות הקיימות בה, כמו מזגן, תנור בילט אין, ארונות וכו'. כך תשלמו מס רכישה רק על הדירה עצמה ולא על היתר.
3. הקפידו על הליך מסירה מסודר: דרשו לבצע את ההליך כשהדירה במצב טוב והכלים הסניטריים נקיים, מה שיקשה בהסתרת פגמים, אם ישנם.
4. אל תשלמו את מלוא הסכום מראש. מקובל לשלם עד 25% במעמד חתימת החוזה, והיתרה עם או עד קבלת המפתח.
5. בקניית דירה חדשה דרשו ערבות בנקאית.
6. ודאו שכל שינוי ופרט שסיכמתם עם הקבלן מופיעים במפרט הדירה ובחוזה וכי הוא חתום עליהם.
תיווך
על מנת לחסוך כסף, נסו למצות קודם כל את האפשרות לרכוש דירה ללא תיווך. אם לא תמצאו דירה לטעמכם ללא תיווך, תוכלו לפנות למתווך שיסייע לכם במלאכה. במגע עם מתווך כדאי לזכור מספר דברים:
1. מתווך כפוף לחוק המתווכים, מה שאוסר עליו למסור לכם מידע שגוי ביודעין.
2. הסטנדרט של דמי תיווך הוא 2% אחוז ממחיר הדירה, אבל כל המתווכים יורדים לאחוז וחצי או אפילו לאחוז, לכן כדאי להתמקח, ועדיף לעשות זאת מראש.
3. הזהרו לא לראות עם שני מתווכים את אותו הנכס, ולא להיות חתומים על אותו נכס אצל שני מתווכים.
4. דרשו מהמתווך לא להראות לכם נכס שאצל מתווך אחר הוא פטור מדמי תיווך (מקבל דמי תיווך מהמוכר בלבד).
5. לאחר שראיתם נכס שמצא חן בעיניכם, תנו הצעת מחיר. אל תתביישו לתת הצעה נמוכה ב- 15% מהמחיר שהוצע לכם, ואפילו פחות מכך. מדובר במשא ומתן.
6. כוונו את המתווך לסוג הנכס שאתם מחפשים, כך שלא תבזבזו זמן על נכסים שאינם מתאימים לכם.
7. למתווך יש עניין רב לסגור את העסקה כדי לקבל את דמי התיווך. לפיכך ייתכן כי במצב בו ישנו פער בין המחיר שאתם הכונים לשלם לבין המחיר שדורש המוכר, נניח 2000 דולר, יוותר המתווך על חלק משכר הטירחה שלו כדי לגשר בין הצדדים ולהביא לסגירת העסקה.
לסיכום, העצה החשובה מכולן: לקראתהצעד הגדול של רכישת דירה, הצטיידו בהמון אורך רוח. מדובר בתהליך ארוך, לעתים מתיש, וכולל שפע בירוקרטיה. אם תנהגו בשיקול דעת, תוכלו להגשים את חלום הפינה הפרטית שלכם וגם לדעת שעשיתם עסקה טובה. בהצלחה.
מתוך קטלוג "מתחתנים"
